王铁宏：头部房企要在新建造新服务新业态上奋进赋能“好房子”建设

　　“房地产业和建筑产业都是国民经济的重要支柱产业，两者相辅相成。在新质生产力提出后，作为需求侧的房地产业和供给侧的建筑产业，可以共同在新建造、新服务、新业态上同心同力，为高水平质量的发展作出新的更大贡献。”住房城乡建设部原总工程师王铁宏在接受记者正常采访时表示。

　　2023年9月，习在黑龙江考察调研期间首次提到“新质生产力”，强调要积极培育新能源、新材料、先进制造、电子信息等战略性新兴起的产业，积极培育未来产业，加快形成新质生产力，增强发展新动能。

　　2023年召开的中央经济工作会议亦明确，“要以科学技术创新推动产业创新，特别是以颠覆性技术和前沿技术催生新产业、新模式、新动能，发展新质生产力”。今年全国两会政府工作报告更是将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”列为2024年政府工作任务首位，也是新质生产力首次被写进政府工作报告。

　　建筑产业作为国民经济的支柱型产业，是产业现代化的重要组成部分，数字化技术就是建筑业新质生产力的重要体现。住房城乡建设部多次提到“好房子”概念，强调要加强科技赋能，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

　　那么，新质生产力具体到建筑产业领域，如何去做才可以更精准发力？如何通过新质生产力的应用助力“好房子”建设？8月30日，中国房地产报记者就此问题采访了王铁宏，他说，“这是当前房地产业和建筑产业需要面对的一个共同的重要课题。”

　　王铁宏：黄奇帆在北大演讲时曾表示，他理解的新质生产力大致由新制造、新服务、新业态这三个“新”构成，以战略性新兴起的产业和未来产业为代表的新制造，以高的附加价值生产性服务业为代表的新服务以及以全球化和数字化为代表的新业态形成的聚合体就是新质生产力。

　　一是新型建造方式。先是装配化，要结构—机电—装饰装修全装配化，进而实现建筑产业工业化、标准化、部品化、模块化、智能化，实现像造汽车一样造房子，造“好房子”更好更省更快，再进而要实现装配化+，供应链+、数字孪生+、AI+、区块链+、元宇宙，还要+“双碳”。不但新建建筑要全装配化，既有建筑装饰装修也要装配化。这不但是新质产业链，而且是新质供应链。

　　二是新型服务业。建筑产业以高的附加价值生产性服务业为代表的新服务重点十分突出，如市场模式创新的设计施工总承包模式EPC、PPP模式，通过优化设计、节省投资、缩短工期，实现项目更好更省更快建设，为国家、业主创造价值，也为供给侧自身创造价值并且形成新的更高核心能力。又如新型全过程咨询服务业，数字技术包括项目级BIM、企业级ERP、城市级CIM服务业以及BIM或CIM+，+供应链、+数字孪生、+AI、+区块链、+元宇宙，并+双碳服务业等等。

　　三是新型业态。建筑产业供给侧新型业态要突出关注“投—建—营”，关注城市更新、装配化+、数字化转变发展方式与经济转型、建筑产业“双碳”（建筑运行减碳和建造减碳），以及“双循环”，特别是“一带一路”通过香港通道走出去的项目的新开拓。

　　中国房地产报：在您看来，房地产行业应如何培育和发展新质生产力的全产业应用场景？

　　王铁宏：一要研究房地产业供给侧建筑产业劳动力红利转移与绿色化转型。转型的关键是装配化+，是全装配化（即结构—机电—装饰装修全装配化），进而还要工业化、标准化、部品化、模块化、智能化，还要+EPC（工程总承包）、+BIM、+超低能耗，更进而+AI，这才是绿色化发展的逻辑主脉。突破瓶颈的重点是城市级政府的真落实。

　　二要研究房地产业供给侧建筑产业市场模式变革与EPC、PPP。国办19号文明确规定，建筑市场模式必须改革，推行EPC，设计施工总承包、交钥匙，通过优化设计、节省投资、缩短工期，实现更好更省更快建设，确保项目不超概算、不超工期、避免腐败。与此同时，国家发改委等部门积极推动的PPP项目改革，是“让会当乙方的人来当甲方”，一定会追求优化设计、节省投资、缩短工期。

　　习指出，要“真刀真枪推进改革”，要“抓住明显问题和关键环节，找出体制机制症结，拿出处理方法，重大改革方案制定要确保质量”。

　　三要研究房地产业供给侧建筑产业的低碳化变革。解决房地产业和建筑产业共同实现“双碳”战略中的深层次问题，突出在重视碳达峰与建筑（运行）碳排放增量的关系，突出在重视碳中和与建造碳排放减量的关系。中央、国务院《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》指出，要全力发展节能低碳建筑，要持续提高新建建筑节能标准，快速推进超低能耗建筑等的规模化发展。

　　四要研究房地产业和建筑产业共同的系统性数字化转型。一是强调系统性数字化，实现项目级BIM、企业级ERP（企业资源计划）、产业级DRP（数据资源规划）、城市级CIM。党的二十大报告说明，以国家战略需求为导向，集聚力量进行原创性引领性科技攻关，坚决打赢关键核心技术攻坚战。这方面已经取得突破性成果。目前，BIM自主引擎、自主平台已经有若干个解决方案，ERP有了自主可控解决方案，CIM也有了若干个自主可控的底座解决方案。二是强调从BIM到CIM，要CIM+，+供应链、+数字孪生、+AI、+区块链、+元宇宙、+“双碳”。一定要把握好CIM与BIM的关系，没有BIM就没有CIM，但BIM不等于CIM，BIM是基础，是重要方面，但不是全部。因此，现在各城市要明确未来已来，一定要有CIM，要用CIM指导BIM，BIM要适应CIM；要用自主可控底座解决方案，自主可控解决方案要能够承载城市的各类监管和服务系统；CIM要从园区级向区级进而城市级发展。建筑产业是数字产业化的巨大场景，场景至关重要。

　　在此，我想特别强调一点，房地产业和建筑产业要共同在工程建设领域数据资产要素化，数据资产入表方面率先破题。我们就以项目BIM为例，它是把纸面设计图纸变成数据资产，是有价值的；它能轻松实现设计、施工共同建模，指导运维，“投—建—营”数字化全面打通，是有价值的；建造过程中，BIM能提前解决大量的错漏碰撞问题，节省返工成本和工期，是有价值的；只有在BIM基础上才能实现+供应链、数字孪生、AI、区块链、元宇宙等，实现工程建设全面系统性数字化，是有重要价值的；在项目级BIM基础上才能实现城市级CIM，是有巨大价值的；从自主引擎BIM和自主三维图型平台到城市级自主可控CIM底座，对我们整个国家潜在的巨大价值，更是不可估量。如果说纸面设计图纸作为设计成果，占工程建设价格的约5%，那么项目数据资产应该占百分之几？初期先按0.5%~1%可不可以？以后按其价值分档适当提高到1.5%~2%，这是一个重大课题，必须破题。在工程建设领域，不但涉及每年新开工的约27万项工程（约31多万亿元总产值），而且还涉及500万到700万项既有工程建设项目（涉及几百万亿元甚至上千万亿元总资产），都要解决数据资产入表问题，是几千亿元甚至几万亿元的数据资产的重大问题。

　　五要研究房地产业和建筑产业共同的新动能转换与业态变革。新动能包括城市更新，PPP、EPC新的核心竞争力，“投—建—营”一体化和双循环，以及装配化+、“双碳”和数字化转型。深化1+1+N模式，其中，1+1为既有公共投资和社会资本投资的传统基建方式；N为新动能带动的建筑产业增量。

　　我们要以大格局、大思维思考百年未有之大变局、大背景下的大战略，推动转变发展方式与经济转型与新动能转换，真正的完成建筑产业新质生产力的创新发展。

　　中国房地产报：您对房地产头部企业和科技型企业在新质生产力发展方面有什么建议？

　　王铁宏：深化改革，发展新质生产力，房地产业作为需求侧，责任担当应更大，特别是头部企业，如何在科技型企业的加持下，在新建造、新服务、新业态上奋力推进，对整个国民经济的意义重大。

　　中国房地产报：您能否举例说明，如何通过新质生产力的应用助力“好房子”建设？

　　王铁宏：如何建造“好房子”，如何用新型工业化建造方式建造“好房子”，是当前房地产业和建筑产业一个共同的重要课题。为此，最近我在上海和绍兴做了专题调研，从中梳理出来以下5点思考。

　　创新一：新型结构装配化的后浇墙、板连接体系，突出解决现有PC剪力墙套筒灌浆技术的疑虑。

　　一是新型结构装配化的双面叠合夹心保温（三明治）剪力墙体系在工厂流水线上生产。施工现场的上下2个楼层的剪力墙，有竖向插入钢筋连通，这些钢筋能承受水平向剪力；柱的钢筋跟传统现浇钢筋混凝土结构原理相同，可从底层一直贯穿到顶层，柱的混凝土跟双面叠合剪力墙空腔、叠合梁的上部、叠合楼板的上部一起现浇而形成一个整体。

　　二是新型结构装配化的双面叠合夹心保温（三明治）剪力墙与现浇剪力墙的对比实验，经同济大学抗震实验室研究表明，该体系双面叠合（三明治）剪力墙的抗震能力，完全满足设防烈度为6~9度地区建筑的抗震设计的基本要求，其承载能力完全等同于现浇体系。

　　中国工程院江欢成院士对现有PC+套筒灌浆体系始终有一个担忧，即现有套筒灌浆技术的连接可不可靠？这已然成为对现有PC+套筒灌浆体系的行业之问。而以上新体系所采用的双面叠合技术，在连接原理上完全等同于现浇体系，这就从根本上回答了江院士所提出的这一重要行业之问。江院士在调研了这一科技产业基地及上海活力天地项目后说，他对预制装配式建筑充满信心，好像看到了像造汽车一样造房子。

　　创新二：新型剪力墙—外墙的“三明治”墙板构造体系，突出破解了原有PC外墙外保温技术体系的外保温粘结使用不能与房屋建筑使用同生命周期的行业难题。

　　现在全国全面推广绿色节能建筑，其中，既有建筑节能改造普遍采用的是外墙外保温技术体系，但其粘接技术常规使用的寿命理想状态下最多只有30年，质量稍稍控制不好粘结常规使用的寿命就大大衰减，东北地区由于气候寒冷衰减更甚，既带来非常大的安全风险隐患，又造成节约能源的效果丧失，还增加地方政府的负担，也引发一些住户群众的不满。众所周知，普通房屋的常规使用的寿命是50~70年，外保温粘结技术使用周期与房子使用寿命的时间差就是一个重大行业技术问题，必须要研究透，解决好。

　　如果能广泛推广使用新型“三明治”墙体系，确保新建建筑保温技术体系的生命周期与整体建筑同生命周期，那么就不需要过多的担心这类新建建筑理论上要二次，甚至三次外保温装修问题了，既从根本上解决了建筑节能之需，又消除了广大住户群众的担忧，还解决了今后地方政府二次甚至三次的外保温改造的负担问题。这种集成应用表明，其一次性成本并不高，如果广泛推广应用，可以完全解决地方政府的后顾之忧。

　　这种新型“三明治”墙技术体系的耐久性，经有关科研机构的加速老化试验，结论为：该保温层的耐久性能够达到房屋的设计寿命。

　　创新三：新型结构—机电—装饰装修部品部件全装配化体系，强调全装配化系统性解决方案大大降低建造成本提高建筑品质。

　　该体系实现了结构部品部件+机电部品部件+装饰装修部品部件的全装配化：隔墙在工厂里生产，把管线、接线盒预埋在装配式隔墙部件里，现场施工方便、快捷；外围护墙内侧，用绿色材料制造成的装配式板，现场拼接，施工方便；机电安装时，由于预留有管线通路，强电、弱电电缆等容易穿线安装、调试，可以大幅度节约人力成本。从整体上说，安装工程的费用可以降低。

　　同时因为基本上全面实现了工厂化生产部品部件的应用，整体建筑品质统一并显著提升。

　　创新四：新近研发的超低能耗建筑技术体系，并实现整栋楼宇或整套房屋节能减碳综合性能评价技术体系。

　　一是超低能耗建筑技术体系的应用，从楼宇或房屋的保温—隔热—新风全方位实现节能减碳；

　　三是实现综合能源管理系统应用，既实现智能化调节能源负荷，削峰填谷，又实现当室内人员长时间离开房间时可智能关闭房间空调及照明，还可实现这些技术系统的集成，在源头及管理上节能减碳。自主研发的绿色低碳节能技术体系，应用于建筑节能项目可实现节能53.9%，应用于超低能耗建筑项目上可节能82.5%以上。其关键是从根本上解决了现有建筑节能或绿色建筑评价只是设计结果评价，而不是实际建筑节约能源的效果评价的问题。该技术体系则真正意义上根本解决了这一重大行业问题，并获得中国节能协会科学技术进步一等奖、华夏建设科技奖。该成果被评价为“具有自主知识产权，技术水平达到国际领先，经济、社会效益显著，应用前景广阔。”

　　创新五：综合应用以上四个方面重大技术体系创新，迭代应用投资—建造—运营模式创新，可成功打造一批真正意义上的更好、更省、更快的“好房子”实践范本。

　　“好房子”首要的是品质更好，谁说了算？是广大的购房群众。绍兴大阪绿园项目、绍兴新桥风情项目和上海活力天地项目，在房屋交付后均实现了住户“零投诉”。这在于以上解决方案的四大体系创新从整体上全方面提升了房屋品质；这还在于上海市出台了关于“交付前住户提前预验收”的新政策。两方面迭代是助推实现“零投诉”好品质住宅的重要因素。

　　“好房子”的另一个重要方面是建造成本要更省，以上解决方案是结构-机电-装饰装修全装配化。如果仅仅是结构装配化，建造成本一般会增加200~300元/平方米，如果是全装配化，特别是机电和装饰装修装配化就可以大大降低成本，做到与传统建造方式比基本持平；如果考虑到上海市政府奖励3%容积率的政策，这样综合测算下来，实际上上海市装配化建筑的真实成本不增反降。如果我们再考虑装配化建造工期快速缩短，以及新型建造方式不停地改进革新如取消外抹灰施工节省工期约30天，等等。这些工期节省后的资金成本逐步降低。如果再考虑新型建造方式所普遍采用的“投—建—营”一体化模式创新，其建造和运行能耗明显降低，综合成本测算下来又逐步降低。随国家碳汇交易政策到来，其减碳经济效益将得以量化，成本优势会更进一步凸显。

　　“好房子”的第三个方面是建造速度要更快，以上解决方案的结构—机电—装修全装配化，有实际效果的减少后期传统湿作业的人力成本和作业时间，直接且有效缩短了项目的整体建造周期。

　　建筑产业新质生产力包括新型建造方式、新型服务业和新型业态，新型工业化建造方式打造“好房子”的解决方案正是房地产业和建筑产业共同努力实现新质生产力的实践和创新，特别是基于以上5方面创新，迭代“投—建—营”模式，再加上如上海的住户预验收政策，从而真刀真枪地打造“好房子”实践范本，全面实现全装配化、低成本、高效率、高品质、高舒适度、高耐久性、节能减碳、住户群众高满意度的“好房子”解决方案。